Διαταγή Αποδοχής της Χρήσης Μισθίου Ακίνητου

Οι ιδιοκτήτες προστατεύονται από τον νόμο σε αυτές τις περιπτώσεις, για τον λόγο αυτό είναι λοιπόν χρήσιμο να αναλύσουμε τις διαδικασίες προστασίας των ιδιοκτητών μισθίων ακινήτων, διαφωτίζοντας τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που τους παρέχει ο νόμος απέναντι των κακόπιστων ενοικιαστών. Οι εκμισθωτές, εκτός από το δικαίωμα του να οχλήσουν τον ενοικιαστή επιδίδοντας του μια εξώδικο όχληση μέσω δικαστικού επιμελητή σε περίπτωση καθυστέρησης της καταβολής του συμφωνηθέντος ενοικίου, έχουν επίσης το δικαίωμα να ζητήσουν την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου (αρθρ. 662 Α Κ.Πολ.Δ). Σκοπός αυτής της παρουσίασης είναι να αναλύσει το νομικό πλαίσιο της αίτησης αυτής, παρέχοντας στον αναγνώστη την θωράκιση των δικαιωμάτων του απέναντι στους κακόπιστους (κακοπληρωτές) ενοικιαστές.Για αυτόν τον σκοπό η παρουσίαση αυτή θα εξετάσει αφενός τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για την υποβολή της αίτησης από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου και αφετέρου ποίες είναι οι νομικές συνέπειες της έγκαιρης καταβολής του ενοικίου από τον ενοικιαστή. Είναι σκόπιμο να αποσαφηνιστεί ότι οι δύστροποι ενοικιαστές δεν προστατεύονται από τον νόμο εάν συμπεριφέρονται κακόπιστα κατ’ εξακολούθηση έναντι των εκμισθωτών.

Α. Προϋποθέσεις για αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου.
Η έκδοση της διαταγής αποδόσεως του μισθίου, είναι μία σχετικά καινούργια διαδικασία η οποία αποβλέπει στην άμεση παροχή στον εκμισθωτή εκτελεστού τίτλου και όχι δικαστικής απόφασης για την απόδοση του μισθίου (ακινήτου) χωρίς να απαιτείται  προηγούμενη διάγνωση της αξιώσεως του και ακρόαση του οφειλέτη ενοικιαστή (μπορεί να χαρακτηριστεί σαν ένα είδος ασφαλιστικού μέτρου). Για να μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει και να λάβει την έκδοση μιας τέτοιας διαταγής χρειάζεται η ύπαρξη ορισμένων προϋποθέσεων που να του το επιτρέπουν. Η ύπαρξη των προϋποθέσεων αυτών αποτελεί την εγγύηση ότι αφενός η υποχρέωση του οφειλέτη είναι υπαρκτή και αφετέρου ότι είναι δικαιολογημένη η δραστηριότητα της προστασίας του εκμισθωτή.  

1 .Ύπαρξη σύμβασης μισθώσεως ακινήτου.
Για να στοιχειοθετηθεί μια αίτηση αποδόσεως της χρήσεως μισθίου ακινήτου είναι οπωσδήποτε αναγκαίο να υπάρχει μια έγκυρη σύμβαση μισθώσεως ακινήτου στην οποία να γίνεται περιγραφή του μισθίου, όπως επίσης και αναφορά του συμφωνημένου μισθώματος (ποσόν , τόπος και ημέρα πληρωμής). Ο αιτών οφείλει να προσκομίσει το πιστοποιητικό που ορίζεται στον νόμο 4045/60 (αρθρ. 3 και 4) και το οποίο εκδίδει η αρμόδια Οικονομική Εφορία όπου είναι δηλωμένο το μίσθιο. Το πιστοποιητικό αυτό επισυνάπτεται στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου.  

2. Καθυστέρηση μισθώματος λόγω δυστροπίας.
Για να οφείλεται ενοίκιο από τον ενοικιαστή αρκεί απλώς να έχει παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου, έστω και αν ο ενοικιαστής για λόγους που αφορούν τον ίδιο δεν το χρησιμοποιεί (ΑΚ 956). Προϋποθέτει περαιτέρω ότι ο ενοικιαστής καθυστερεί την καταβολή του συμφωνηθέντος ενοικίου από δυστροπία (Εισ. Ν 66). Δυστροπία εννοείται η καθυστέρηση καταβολής του ενοικίου, όταν δηλαδή αυτό δεν καταβάλλεται κατά τον συμφωνημένο χρόνο, τόπο και ποσό. Συνήθως ο χρόνος καταβολής του ενοικίου καθορίζεται ρητώς στο μισθωτήριο. Αν δεν έχει συμφωνηθεί συγκεκριμένη ημερομηνία καταβολής, λαμβάνεται υπόψη η συνηθισμένη προθεσμία στον τόπο εκπλήρωσης (π.χ στην Αθήνα, στην αρχή του μήνα) εκτός εάν υπάρχουν γεγονότα που αποτελούσαν εύλογη αιτία καθυστέρησης του ενοικίου από μέρους του ενοικιαστή η όποιου έχει αναλάβει την υποχρέωση να καταβάλει το ενοίκιο. Η καθυστέρηση του ενοικίου μπορεί να είναι ολική αρκεί όμως και μερική για να αιτιολογήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Για την έκδοση της διαταγής της απόδοσης της χρήσεως του μισθίου θα ληφθεί, ιδιαίτερα υπόψη και το συμφέρον του ενοικιαστή και μάλιστα η οικονομική του κατάσταση, αν όμως ο ενοικιαστής καθυστερεί συστηματικά το μίσθωμα είναι κακόπιστος και δεν προστατεύεται.Εκτός από το κυρίως συμφωνημένο μίσθωμα οφείλονται και διάφορα άλλα ποσά, τα οποία συνήθως υπολογίζονται σε αυτό, όπως το τέλος χαρτοσήμου και ο φόρος προστιθέμενης αξίας.  
3. Έγγραφη όχληση επιδοθείσα από αρμόδιο δικαστικό επιμελητή ένα μήνα πριν την κατάθεση της αίτησης.
Η έκδοση της διαταγής προϋποθέτει ακόμη ότι ο εκμισθωτής επέδωσε με δικαστικό επιμελητή έγγραφη όχληση προς τον ενοικιαστή για τα καθυστερούμενα ενοίκια (και ενδεχομένως τους τόκους, το αναλογούν χαρτόσημο, κλπ.) ένα τουλάχιστον μήνα πριν από την κατάθεση της αιτήσεως για την έκδοση της διαταγής. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται η έγγραφη απόδειξη της υπερημερίας του μισθωτή και επομένως θεμελιώνεται το τεκμήριο της δυστροπίας του.  

Β. Οι συνέπειες της καταβολής του μισθώματος.
Όπως ορίζεται στο εδ. & του άρθρου 662Α του Κ.Πολ.Δ, η καταβολή των μισθωμάτων μέσα στον μήνα που μεσολαβεί από την στιγμή της επίδοσης της έγγραφης όχλησης από τον δικαστικό επιμελητή, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση της διαταγής για την απόδοση της χρήσης του μισθίου, τούτο δε ισχύει μόνο μία φορά.  
1. Πότε αποκλείεται η έκδοση της διαταγής.
Από την στιγμή λοιπόν που λαμβάνει ο ενοικιαστής την όχληση μέσω του δικαστικού επιμελητή, εάν εντός ενός μηνός καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια και λοιπές οφειλές ο εκμισθωτής δεν μπορεί να υποβάλει την αίτηση για την έκδοση της διαταγής αποδόσεως του μισθίου. Αυτό όμως όπως προαναφέραμε ισχύει μόνο μία φορά. Είναι προφανές ότι ο νομοθέτης ήθελε με αυτόν τον τρόπο να προστατέψει τους ενοικιαστές εκείνους οι οποίοι για σοβαρούς λόγους δεν μπόρεσαν να πληρώσουν μία φορά το ενοίκιο. Σε περίπτωση όμως που αυτό επαναληφθεί στο μέλλον τότε ο ενοικιαστής δεν προστατεύεται ακόμα και εάν εξοφλήσει εγκαίρως το μίσθωμα κατά την εξώδικη όχληση και ο εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει στην αίτηση της έκδοσης της διαταγής αποδόσεως του μισθίου.  
2. Πότε επιτρέπεται η έκδοση της διαταγής.
Εάν ο εκμισθωτής οχλήσει τον ενοικιαστή ζητώντας του τα οφειλόμενα ενοίκια και αυτός εντός ενός μηνός από την ημερομηνία της επίδοσης της όχλησης δεν καταβάλει το συμφωνηθέν ποσόν τότε ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να προχωρήσει στην αίτηση της έκδοσης διαταγής αποδόσεως του μισθίου ακινήτου εφόσον συντρέχουν και οι προϋποθέσεις που αναλύσαμε στο πρώτο μέρος αυτού του άρθρου. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής στο μέλλον επιδείξει ξανά δυστροπία στην πληρωμή των μισθωμάτων ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την έκδοση της διαταγής αποδόσεως της χρήσεως μισθίου ακινήτου και ο νόμος πλέον δεν χορηγεί εκ νέου την προθεσμία του ενός μηνός στον κακόπιστο ενοικιαστή προκειμένου να καταβάλει το ενοίκιο και να αποφύγει την έκδοση της ως άνω διαταγής. Ο εκμισθωτής προσκομίζοντας τα αποδεικτικά επίδοσης των προηγουμένων οχλήσεων προς τον ενοικιαστή που αφορούσαν οφειλόμενα ενοίκια και ζητώντας και τα εκ νέου οφειλόμενα ενοίκια έχει το δικαίωμα να ζητήσει και να επιτύχει την έκδοση της διαταγής επιδόσεως της χρήσεως του μισθίου ακινήτου. Ο δε ενοικιαστής έχει δεκαπενθήμερη προθεσμία, από την ημέρα εκδόσεως της διαταγής, προκειμένου να ασκήσει εάν το επιθυμεί το δικαίωμα ανακοπής. Μετά το πέρας της εικοστής μέρας η διαταγή αποτελεί εκτελεστό τίτλο και ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει από δικαστικό κλητήρα να προχωρήσει στην έξωση του ενοικιαστή.
Κωνσταντίνος Σωτηρόπουλος - Δικηγόρος Κάτοχος DESS (LILLE ΓΑΛΛΙΑΣ)